不動産登記とは何？

不動産登記とは、不動産の土地や種類、過去から現在までの所有者など権利関係の情報について詳しく記載された帳簿のことで、法務局に保管されています。

登記した内容は一般に公開されているため、誰でも閲覧することができます。

登記の主な内容は、

• 所在地
• 土地の面積
• 建物の構造
• 所有者の氏名や住所
• 抵当権

などです。

どこのどのような不動産なのか、権利関係はどうなっているのかなど、不動産売買に必要な情報を入手できるのが不動産登記とういうことです。

登記の意味がわかったところで、早速本題の不動産における全部事項証明書をみていきましょう。

不動産における全部事証明書とは？

不動産における全部事項証明書とは、登記事項証明書の中の一つで、不動産登記簿に記載されている全ての内容が表示され、それらが正しいものであると証明する書面のことです。

全部事項証明書には、抹消された事項等を含めた過去の履歴から現在まで行われた登記の全ての履歴が記載されています。

昔の不動産の登記簿は、紙による簿冊で管理していましたが、時代とともに法務局もコンピュータ化していき、簿冊の記載事項は登記記録としてコンピュータ内にデータ化されました。

これら全ての内容を用紙に印刷し、書面にしたものが「全部事項証明書」です。

登記事項証明書は全部事項証明書を含めて4種類あるので、その他の種類についてもみていきましょう。

不動産の登記事項証明書は4種類

不動産における登記事項証明書は、以下の4種類あります。

• 全部事項証明書
• 現在事項証明書
• 閉鎖事項証明書
• 一部事項証明書

全部事項証明書

全部事項証明書とは、対象となる不動産の過去から現在までの所有者や権利関係など、全ての登記情報が記載されている書面のことです。

ただし、閉鎖記録については記載されていないので、このような情報を得たい場合は、閉鎖事項証明書を取得する必要があります。

登記事項証明書が必要な場合、通常は全部事項証明書を取得するケースが多いので、特別な事情がない限り、全部事項証明書を準備しておくとよいでしょう。

現在事項証明書

現在事項証明書とは、登記記録に記載された事項のうち、現在の権利状態の意味が記載されている書面のことです。

すでに抹消された抵当権や差し押さえの事実など、過去の履歴を明らかにしたくない時などに役立ちます。

金融機関や税務署などの公的機関へ提出する際は、現在事項証明書で問題ないケースが多いようです。

ですが、事情によっては全部事項証明書を要求されることもあるので、どの証明書を要求されているのか確認してから取得するのがよいでしょう。

閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書とは、複数の土地を1つにする「合筆」や建物が滅失した時など、閉鎖された登記情報が記載されている書面のことです。

唯一、全部事項証明書に記載されていない情報で、現在のようにデータ化される以前の登記内容が記載されている書類です。

そのため、全部事項証明書でも把握できない過去の情報を知りたい場合は、閉鎖事項証明書を取り寄せましょう。

なお、記載内容には以下の通り保存期間が設定されているので注意が必要です。

• 土地登記：50年
• 建物登記：30年

一部事項証明書

一部事項証明書とは、不動産の登記記録の一部のみが記載された書面のことです。

分譲マンションのように多数の共有者がいて権利関係が複雑である不動産の場合、全部事項証明書を取得してしまうと、全室の所有者や担保権などの情報量が膨大なため、1通で100ページを超える場合があります。

そのため、マンションの自己所有分を証明するための登記事項証明書を提出する際などは、必要な所有者の情報だけを記載している一部事項証明書を取得するのが一般的です。

以上のように、不動産の登記事項証明書には4種類あります。

中でも全部事項証明書は、閉鎖事項証明書以外の3種の証明書の内容も含んでいるため、登記事項証明書を求められた際は、こちらを取得し提出するのが無難です。

そこで次に、全部事項証明書の取得方法をご紹介します。

全部事項証明書の取得方法は3パターン

全部事項証明書の取得方法は3パターンあり、手順もそれぞれ異なります。

• 登記所の窓口申請
• オンライン申請
• 郵送申請

	登記所の窓口	オンライン	郵送
STEP①	申請書をもらう	登記・供託オンライン申請システムにログインする	申請書をダウンロードする
STEP②	記入する	「かんたん証明請求」に入力する	記入する
STEP③	印紙を買う	送信する	印紙を貼る
STEP④	提出する	手数料を電子納付	郵送する
STEP⑤	受け取る	受け取る（窓口or郵送）	受け取る

登記所の窓口申請

全国各地にある法務局・出張所・支局などの登記所の窓口で取得する方法です。

最寄りの登記所にある交付申請書に必要事項を記入し、収入印紙を貼って窓口に提出します。

収入印紙は1通につき600円ですが、こちらは法務局で販売しているので、事前に準備する必要はありません。

なお、登記所の業務取扱時間はそれぞれ異なります。土日祝日はお休みの場合が多いので、事前に確認してから手続きに行くようにしてください。

オンライン申請

法務省のホームページより登記・供託オンライン申請システムにログインし、「かんたん証明請求」メニューに必要事項を入力・作成して送信、その後、手数料を電子納付します。

詳しい操作方法は、ホームページに記載されているので、確認しながら進めてください。

また、交付方法は郵送（1通500円）と窓口受取（1通480円）が選択でき、受取の場合、自宅や勤務先、最寄りの法務局や法務局証明サービスセンター等で受取ることができます。

なお、オンライン申請の利用可能時間は、平日午前8時30分〜午後9時までです。

郵送申請

登記所へ郵送申請して取得する方法です。

まずは法務局のホームページより「各種証明書請求手続」をダウンロードします。

申請書に必要事項を記入し、収入印紙（1通600円）を貼り、返信用封筒を同封して最寄りの法務局や地方法務局へ郵送します。

返信用封筒には、氏名・住所を記入し、切手を貼ってください。投函後、数日〜1週間ほどで受取ることができます。

全部事項証明書の取得方法が分かったところで、次に見方を確認していきましょう。

全部事項証明書の見方と内容を解説

全部事項証明書は専門用語で溢れており、初見で正確な情報を把握するためには、最低限の見方を知っておく必要があります。

また、全部事項証明書は土地と建物で別々に登記されており、以下のような最大4部で構成されています。

• 表題部
• 権利部（甲区）
• 権利部（乙区）
• 共同担保目録

それぞれの意味や役割を上から順番にみていきましょう。

表題部の内容

全部事項証明書の表題部は、その不動産における基本事項が記載されています。

表題部のみ、土地と建物に記載される項目が異なるので、それぞれ確認していきましょう。

表題部｜土地

表題部は、土地の物理的状況（どういう状況なのか）について記載されています。

①所在

土地の位置を特定するもので、都道府県名は書かず、市区町村および丁目・字（あざ）まで記載されます。

②地番

土地の場所を特定するために、1筆ごとに定められた番号が記載されます。なお、所在と地番をあわせて所在地となります。

③地目

土地の用途のことで、現況と利用状況によって決められることになっており、田、畑、宅地、山林、雑種地等の23種類に限定されています。

④地積

土地の面積を表しており、㎡単位で記載されます。

⑤原因及びその日付（登記の日付）

登記された日付とその原因（理由）が記載されます。サンプルの場合、〔平成20年10月14日〕が登記された日付で、「不詳」と表記されているのが原因です。

表題部｜建物

①所在

建物の位置を特定するもので、市町村および地番までを所在として記載されます。

②家屋番号

建物の番号を特定するために付与される番号が記載されます。家屋番号は、土地の地番にあたるもので、通常は建物敷地の地番と同じ番号を用います。

③種類

建物の種類が記載されます。居宅・店舗・事務所・共同住宅・工場等の種類があり、複数用途の場合、床面積が大きい用途を先に記載されます。

④構造

建物の「構造＋材質＋屋根の種類＋階数」等が記載されます。

⑤床面積

建物の床面積を㎡単位で小数点第2位まで記載されます。

⑥原因及びその日付（登記の日付）

建物の登記された日付とその原因が記載されます。なお、新築や増築の場合もこの欄に記載されます。

サンプルの建物の場合、「令和1年5月1日」に新築され、「令和1年5月7日」に登記されたということがわかります。

権利部（甲区）の内容

権利部（甲区）は、所有者に関する事項、住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因について記載されています。

①順位番号

登記された順番の番号です。

②登記の目的

登記された目的が記載されます。サンプルの場合、最初に「所有権保存」の登記がおこなわれ、次に「所有権移転」の登記がおこなわれています。

所有権保存とは所有権に関して最初になされる登記のことで、この登記をすることで権利部（甲区）の欄が生まれます。

③受付年月日・受付番号

法務局が登記申請を受け付けた日付とその受付番号が記載されます。

④権利者その他の事項

所有者が移転した原因（売買・相続・贈与など）と日付、所有者の住所・氏名が記載されます。

所有権保存登記の場合は、原因は記載されません。

権利部（乙区）の内容

権利部（乙区）は、所有権以外の権利について記載されています。

①順位番号

登記された順番が記載されます。

②登記の目的

所有権以外の権利について、どのような登記がおこなわれたか記載されます。サンプルの場合は、抵当権という担保が設定されていることがわかります。

③受付年月日・受付番号

法務局が登記申請を受け付けた日付とその受付番号が記載されます。

④権利者とその他の事項

サンプルの抵当権を例に解説していきます。

■原因

抵当権を設定することになった原因とその日付を記載します。サンプルの場合、「令和1年5月7日にお金を借りたこと、同日付で抵当権の設定契約を結んだ」ということを示しています。

■債権額

お金を貸した（借りた）金額が記載されます。

■利息

お金を貸した（借りた）際に取り決めた利息が記載されます。

■損害金

お金を貸した（借りた）際に取り決めた損害金が記載されます。損害金とは、債務者の支払いが滞ったときに生じた損害に対する利息です。

■債務者

お金を借りた人の住所・氏名が記載されます。

■抵当権者

お金を貸した人の住所・氏名が記載されます。一般的には、銀行などの金融機関です。

■共同担保

共同担保目録の番号が記載されます。抵当権設定時に、担保とした不動産が複数ある場合は、その内容が共同担保目録に記載されます。

共同担保になっていなければ、共同担保目録の記載はありません。

共同担保目録の内容

共同担保目録は、ひとつの債権に対し複数の不動産が担保として設定されているときの担保リストのことで、担保となっている不動産の一覧について記載されています。

①記号及び番号

共同担保目録の記号・番号が記載されます。権利部（乙区）に付けられている記号・番号と符合します。

②番号

登録順にわりふられる通し番号が記載されます。

③担保の目的である権利の表示

抵当権が設定されている不動産の所在、地番、家屋番号が記載されます。サンプルの場合、同じ所在の土地と建物が共同担保となっていることがわかります。

④順位番号

抵当権の順位が記載されます。

権利部（乙区）に付けられている順位番号と符合します。

⑤予備

登記簿がコンピュータにデータ化された年月日が記載されます。最初からコンピュータで登記されている場合は「余白」と記載されます。

ここまで土地と建物の全部事項証書の見方について解説してきました。これらは、一般的な戸建住宅の場合です。

そのため、マンションのような区分建物の場合、この限りではありません。

そこで次に、マンションのような区分建物の全部事項証明書の見方についてご紹介します。

マンションの全部事項証明書の見方は表題部のみ異なる

マンションのような区分建物の全部事項証明書の見方は、表題部のみ異なり、その他の権利部（甲区・乙区）・共同担保目録は、土地・建物の戸建住宅の場合と変わりません。

①専用部分の家屋番号

家屋番号により、建物にあるすべての部屋（専用部分）が特定されます。部屋は独立した建物なので、それぞれ家屋番号がつけられ記載されます。

また、通常の建物とは違い、町名からはじめた家屋番号を記載します。

②表題部（一棟の建物の表示）

建物一棟の情報が記載されます。

サンプルの場合、「ひばりが丘一号館」という名称で、鉄筋コンクリート造りの2階建の建物ということがわかります。

③表題部（敷地権の目的である土地の表示）

マンションが建っている敷地の情報が記載されます。

④表題部（専用部分の建物の表示）

各専用部分（マンションの各部屋）の情報が記載されます。

⑤表題部（敷地権の表示）

各専用部分（マンションの各部屋）とセットになっている土地に関する情報が記載されます。

サンプルの場合、所有者が有する敷地権の割合（土地の持分）は4分の1ということがわかります。

マンションの全部事項証明書は、表題部に特徴があるということがわかりました。

ですが、マンションなどの区分建物は、複数の権利者が存在するため、一般的には一部事項証明を取得するケースが多いです。

事情により全部事項証明書を要求された際は、築年数の古いマンションのような例外でない限り、区分建物の全部事項証明書を取得しておけば問題ないでしょう。

【最後に】登記事項証明書で迷ったら全部事項証明書を取得しよう

不動産における全部事項証明書について解説してきました。

全部事項証明書とは、下記の4種類の登記事項証明書の中の一つです。

• 全部事項証明書
• 現在事項証明書
• 閉鎖事項証明書
• 一部事項証明書

全部事項証明書は、「閉鎖事項証明書」以外の3種類の内容をカバーでき、発行枚数が50枚を超えない限り手数料は変わりません。

そのため、不動産売買の際に登記事項証明書を要求された場合は、証明される事項の多い「全部事項証明書」を取得するとよいでしょう。

また、全部事項証明書の見方でポイントとなる部分は表題部です。特に、戸建住宅とマンションでは様式が異なるので注意してください。