「フリーレント」という言葉は、一度は目にしたり耳にしたことがある人が多いと思います。
一定期間家賃が無料になることを指しますが、契約条件にフリーレントが付帯していることはそこまで多くないため、「この物件にはなにか曰くがあるのでは？」と漠然と警戒してしまう人も多いでしょう。
そこで今回は、なんとなくお得そうだけどちょっと不気味なフリーレント物件の詳細を、不動産業界出身の筆者がを経験をもとに解説します。
フリーレントについて正確な知識を身に着け、満足の行く引越を実現しましょう。
フリーレントとは
既に簡単に解説しましたが、「フリーレント」とは一定期間家賃が無料になることを言います。
無料になる期間は契約ごとに定められますが、契約開始日から実際に引っ越して住み始めるまでの日割り家賃程度（1～2週間程度）のこともあれば、数か月に及ぶこともあります。
賃貸から賃貸へ引越をしたことがある方ならわかると思いますが、引越前の物件の契約と引越先の物件の契約が重なってしまい、二重に家賃を払わなければならないことがほとんどです。
フリーレントをうまく利用できれば、この引越前後に発生する二重家賃を解消することができるので、非常に魅力的です。
引越しは、引越費用や賃貸契約の初期費用など、多くの費用が必要なため、家賃が無料になるのはとても助かります。しかし、「何か裏があるのでは？」と勘ぐってしまう人もいるのではないでしょうか。
基本的に、フリーレントがついているからと言ってその物件に事故物件のような特別な事情があるわけではありません。
もし自分の納得いく物件にフリーレントがついていたらラッキーだと考えて問題ないです。
なぜ家賃無料の期間を設けるのか
貸主がフリーレントをつける理由
貸主からすると家賃無料の期間を設けることはメリットがないように思えますが、もちろん貸主にメリットがあるのでフリーレントを付けています。
その貸主のメリットとは「借りてもらいやすくなる」ことです。
賃貸マンションの数が増えてきたことで、立地や間取りなど条件が似ている物件が増えてきたため、自分の物件を選んでもらうために差別化する必要が出てきました。
そのような背景から、近年徐々にですがフリーレント付きの物件が増えてきています。
とはいえ、全体から見たらフリーレント付きの物件の数はまだまだ少数です。
フリーレントもついていて納得のいく物件となるとそうそう巡り合えません。あくまで立地や間取りなどの条件を優先し、その中でフリーレントがついていたらラッキー程度に考えましょう。
フリーレントが付く条件とは？
フリーレントを付けるか決めるのは貸主側で、早く次の入居者を見つけることが目的のため、フリーレントが付くこれといった条件はありません。
ですが、以下の場合にフリーレントが付く可能性が高くなります。
- 空室期間が長い
- 引越の閑散期に空室になってしまった
- 似たような条件の物件が多くなった
上記のように、入居者を早く見つけたい時や、選んでもらいやすくしたい時にフリーレントがつくケースが多いです。
フリーレント物件で注意すべき点は？
フリーレント付きの物件だからと言って、他の物件と比較して家賃が高かったり、事故物件などの事情があったりと特別なデメリットがあるわけではありません。
そうするとメリットしかないと思うかもしれませんが、しっかりと確認しておくべき注意点はあるので、解説していきます。
フリーレント期間と初期費用
フリーレント期間がどれくらいになるのか、言い換えるといつから家賃の支払いが発生するのかを事前にしっかり確認しましょう。
期間が短いからと言ってがっかりする必要はありませんが、1ヶ月に満たない期間であればフリーレント期間の延長を交渉してみてもいいかもしれません。
フリーレント付きの契約であっても、契約時に前家賃の支払を求められるケースがあります。
初期費用を少なくできることがフリーレントのメリットですが、ある程度まとまった金額の支払いが必要になることもあります。
管理費や共益費の支払い
管理費や共益費が家賃とは別枠になっている場合、フリーレントであっても管理費や共益費の支払は発生する可能性があります。
家賃と管理費・共益費はその目的が違うため、建物全体の維持・管理のために使われる管理費・共益費は無料にならないケースがあります。
短期違約金
フリーレント付きの契約では、短期の解約違約金を設定していることが多いです。
家賃無料の期間を設けてまで入居して欲しいわけなので、貸主としてはすぐに退去されてしまうとメリットがなくなってしまいます。
一般的な条件としては、契約から1年以内に解約する場合、違約金として家賃1ヶ月分から2ヶ月分程度の支払いになります。（金額はフリーレント期間の長さによっても変わるため、あくまで目安です。）
フリーレントでお得に引越が出来ても、短期で解約すると結局フリーレント期間の賃料と同じ程度の支払が必要になるので、結果的に得になりません。
短期で転居する可能性がある人は、フリーレント期間や違約金が発生する条件とその金額を契約前に確認し、もしもの時に結果として損をしないかチェックしましょう。
家賃は適正な金額か？
ケースとしてはあまり多くはないですが、中には相場よりも家賃を高くして、代わりにフリーレントを付けることでお得感を出している物件もあります。
そうすると、結局のところ支払う金額は得しないばかりか、長く住むほど損してしまいかねません。
同じ地域で似た条件の物件と家賃を比較し、適正な金額かはしっかり確認しましょう。
フリーレントの交渉について
フリーレントを付けてもらう交渉はしてもいい？
ここまで読んで頂けば、注意点はあるものの基本的にはフリーレントはお得だとわかっていただけたと思います。
そうすると「交渉でフリーレントを付けてもらうことはできるのか？交渉してもいいのか？」と考える方も多いと思います。
結論から言うと、交渉はしてみて良いでしょう。
あまりしつこく要求すると、仲介会社や貸主から全ての物件の紹介を断られてしまいかねないので注意は必要ですが、賃貸の物件が増えていることや、インターネットで賃貸物件の情報を簡単に検索できるようになったことなどが背景となって、昔よりは交渉がしやすい状況になってきました。
例えば、似たような条件の物件を比較として出して「フリーレントを付けてくれたらここに決めようと思う」といったように契約する意思があることを先に伝えたり、引越の閑散期（1月、6月、11月と言われています）の引越を狙って交渉すれば、全く検討せずに断られることはないでしょう。
フリーレントをOKしてもらいやすくなる交渉方法として参考にしてみてください。
家賃の減額は断られやすい？
フリーレントで家賃無料期間を設けるのなら、家賃の減額も同じでは？と疑問に思われる方も多いでしょう。
確かに入居者から受け取る家賃の総額が減るという観点ではフリーレントも家賃の減額も同じですが、家賃の減額は断られやすいです。
その理由は、家賃を下げてしまうと不動産の資産価値も下落してしまうからです。
賃貸不動産を売却する時の価値（金額）は、「毎月の賃料収入がいくらか」が大きく影響します。
そのため、貸主は賃料を下げる事に対してはなかなか首を縦に振ってくれません。
一方で賃料は下げたくないが、フリーレントを付けることで次の入居者が早く見つかるのであれば、一定期間の家賃無料なら受け入れてもいいという貸主さんはいます。
まとめ
今回は、フリーレントについて仕組みやメリットなどをご紹介しました。
家賃が無料になるからと言って怪しいものではなく、むしろ貸す側借りる側双方にメリットがあることはお分かり頂けたと思います。
引越を考えている方は、是非フリーレント付きの物件も選択肢として考え、納得のいく物件を探してみてください。
